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Pinel dans l’ancien : un coup de jeune pour défiscaliser !

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Quand on évoque le dispositif Pinel, on pense immédiatement à l’investissement locatif dans le neuf. Pourtant il s’applique également aux logements anciens, dès lors qu’ils sont en trop mauvais état pour être loués. Découvrez ses particularités et ses atouts indéniables pour défiscaliser.  

Rendre un logement, qui ne l’était pas, habitable

Initiée en septembre 2014 pour succéder au dispositif Duflot, la loi Pinel ambitionne de favoriser la construction de logements dans les zones dites tendues, soit là où la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre disponible. Elle concerne donc en priorité les biens acquis dans le neuf ou en l’état de futur achèvement, mais aussi les habitats anciens, sous certaines conditions. En effet, tous ne sont pas éligibles. L’appartement, la maison ou le local (entrepôt, hangar…) acquis doit être qualifié de non décent soit inhabitable en l'état par un expert.
Pour accéder au dispositif Pinel, les investisseurs doivent donc procéder à d’importants travaux de réhabilitation ou de transformation… avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l'achat du bien. 

Cette remise en état doit concerner au moins quatre critères de la décence, notamment en termes de surface et de hauteur minimale, d’équipements sanitaires, de chauffage, de sécurité électrique et autres. Comme le stipule clairement le décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120). Ce dernier inclut également un volet santé, sécurité et performance énergétique.

Pour satisfaire toutes ces exigences, les travaux doivent atteindre un montant minimum d’au moins 25 % du prix total de l’acquisition et respecter l’une des 2 conditions suivantes :

  • Améliorer de 30 % minimum la performance énergétique du logement dans le cas d’un habitat non collectif, 20% dans le cas d’un habitat collectif.
  • Représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 :
    • Isolation des combles
    • Changement de chaudière
    • Isolation des murs
    • Isolation des fenêtres
    • Changement de production d’eau chaude

Bon à savoir : Le montant des travaux de rénovation réalisés peut également être déduit des revenus fonciers de l'investisseur et ainsi, lui faire bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

Investir dans un logement à réhabiliter n’a donc rien d’un long fleuve tranquille. Certes, il est possible de piloter soi-même l’opération d’achat et de travaux. Mais, à moins de bien connaître le secteur du bâtiment, la complexité de l’opération doit conduire à une extrême prudence.

Des avantages similaires au Pinel dans le neuf 

En optant pour le Pinel ancien, l’investisseur bénéficie de la même réduction d’impôt que dans le neuf. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien, c’est-à-dire l’achat et les frais y afférents, ainsi que les travaux et les honoraires de l’architecte. Tout contribuable français peut en bénéficier à condition de respecter certaines modalités.

  • Acquisition ou construction d’un logement neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020.
  • Limite maximum d’investissement de deux logements par an dans la limite d’un investissement total de 300 000 € par an et d’un plafond de 5 500 €/m².
  • Bien acquis situé en zone éligible.
  • Logement mis en location pendant une période minimale de 6, 9 ou 12 ans.
  • Respect du plafond de loyer de la zone où se trouve le logement.
  • Respect du plafond de ressources du ou des locataires.
  • Si le locataire est l’ascendant ou le descendant du propriétaire, il ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
  • Respect des normes de performance énergétique et thermique BBC 2005 ou RT 2012.
  • Respect du plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000€ / an.

    Le taux de la réduction d’impôt associé varie en fonction de la durée de l'engagement de location :
  • 12 % du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans
  • 21 % du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans

L’avantage fiscal du dispositif associé à la perception de loyers issus de la location du bien permet de rembourser, en intégralité ou en partie, son crédit immobilier.