Connu des acquéreurs qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel s’applique également aux investissements locatifs dans l’ancien. Couplé au déficit foncier, il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt avantageuse, à condition de réaliser des travaux de rénovation.
Le dispositif Pinel ancien
Dédié aux investissements locatifs dans l'immobilier ancien, le dispositif Pinel ancien donne droit aux mêmes avantages fiscaux que le dispositif Pinel dans le neuf. De la même manière que de ce dernier, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l'engagement de location :
- 12 % du montant du bien pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % du montant du bien pour un engagement de location de 9 ans
- 21 % du montant du bien pour un engagement de location de 12 ans
Son calcul est plafonné : 300 000 € par personne et par an, 5 500 € par m² de surface habitable.
Tous les biens ne sont toutefois pas éligibles au Pinel ancien. L’appartement, la maison ou le local (entrepôt, hangar…) acquis doit être qualifié de non décent soit inhabitable en l'état par un expert. Pour accéder au dispositif, vous devrez donc procéder à d’importants travaux de réhabilitation ou de transformation… avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l'achat du bien.
Ces travaux doivent atteindre un montant minimum d’au moins 25 % du prix total de l’acquisition et respecter l’une des 2 conditions suivantes :
- Améliorer de 30 % minimum la performance énergétique du logement dans le cas d’un habitat non collectif, 20% dans le cas d’un habitat collectif
- Représenter 2 types de travaux sur un bouquet de 5 :
- Isolation des combles
- Changement de chaudière
- Isolation des murs
- Isolation des fenêtres
- Changement de production d’eau chaude
Le montant des travaux de rénovation réalisés peut également être déduit des revenus fonciers de l'investisseur et ainsi, vous faire bénéficier, en plus, du mécanisme du déficit foncier. Explications.
Le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier
Pour en profiter, vos charges (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, taxe foncière…) doivent être supérieures à vos recettes (loyers perçus).
Déficit foncier => charges > recettes perçues
Ce mécanisme permet de diminuer le montant de votre impôt dans la limite de 10 700 euros par an, à condition que le bien soit loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit. Le surplus éventuel ainsi que la fraction du déficit résultant des intérêts d'emprunts sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un contribuable ayant réalisé un investissement locatif peut donc utiliser le mécanisme du déficit foncier pour faire baisser le montant de son impôt sur le revenu.
Son principal atout ? Il n'est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d'impôt par an.
En bref : pour profiter du déficit foncier, vous devez acheter un logement ancien,
y effectuer des travaux et le louer, ensuite, avec un bail nu (location non meublée) classique.
Calculer son déficit foncier en trois étapes :
- Déterminer le total de vos revenus immobiliers bruts, de vos intérêts d'emprunt et des charges : primes d’assurance, taxe foncière, provisions pour dépenses, intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, l’amélioration ou la réparation de l’habitat, frais de gardiennage ou de conciergerie, certains travaux d’amélioration.
- Déduire les charges qui résultent des intérêts d'emprunt du revenu brut total. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit qui est déductible des revenus fonciers des années suivantes.
- Imputer les autres dépenses sur les revenus nets de charges liées aux intérêts d'emprunt. Si le résultat foncier passe alors dans le rouge, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros. L'éventuel surplus est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Bon à savoir : les travaux d’agrandissement, de construction ou reconstruction ne sont pas comptabilisables.